重慶市南岸區(qū)人民法院   常凌

 

【案情】

 

2013年，原告系南岸區(qū)龍門浩街道某業(yè)主委員會，與被告某物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同期限5年，合同未約定解除合同條件，后該業(yè)主委會員于2016年3月21日以物業(yè)服務(wù)存在重大缺陷為由，向物業(yè)公司發(fā)出解除合同通知，物業(yè)公司未提異議，原告以物業(yè)公司未在三個月異議期內(nèi)提出異議，物業(yè)服務(wù)合同已解除為由，向南岸區(qū)法院起訴，要求判決該物業(yè)服務(wù)公司退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域并移交相關(guān)設(shè)施。被告辯稱，合同尚未達到法定解除條件，合同亦無單方解除合同的條款，業(yè)主委員會無解除權(quán)，即使其未在異議期內(nèi)提出異議、也不必然發(fā)生解除合同效力。

 

【分歧】

 

本案在審理過程中，就解除合同通知的效力存在三種不同觀點：

 

第一種觀點認為，非解除方未在異議期間提出異議，并要求確認解除合同的效力，物業(yè)服務(wù)合同當然解除。本案中，物業(yè)服務(wù)合同當事人沒有約定異議期，則以解除合同通知到達物業(yè)服務(wù)公司之日起三個月為異議期，異議期內(nèi)物業(yè)服務(wù)公司并未就解除合同在異議期內(nèi)并未提出異議，異議權(quán)消滅，物業(yè)服務(wù)合同解除。

 

第二種觀點認為，物業(yè)服務(wù)合同是否解除，取決于解除權(quán)人是否具有解除權(quán)，物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)存在瑕疵，并不符合法定解除條件，雙方亦未約定解除條件，業(yè)主委員會并不具有合同解除權(quán)，即使非解除方未在異議期間內(nèi)提出異議，合同亦不當然解除。

 

第三種觀點認為，在第二種觀點的基礎(chǔ)上，考慮到物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)公司進行物業(yè)管理，從本質(zhì)上來說屬于委托合同，即合同的委托人有任意解除權(quán)。本案中，物業(yè)服務(wù)合同自解除通知到達時解除。

 

【評析】筆者同意第三種觀點。

 

《合同法》第九十六條規(guī)定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。”從文義來看，該法條包括解除權(quán)形成要件、解除權(quán)的行使條件及解除權(quán)產(chǎn)生的效力三個部分。當事人一方依照合同法第93條第2款、第94條規(guī)定解除合同，即應(yīng)當符合約定或法定解除條件，該條件成就即解除權(quán)形成，具備解除權(quán)后才能行使解除權(quán)，通知非解除方，如在異議期間未提出異議，即產(chǎn)生解除合同的效力。從法理上講，合同解除權(quán)是形成權(quán)，一旦合同解除則影響巨大，如不以實質(zhì)性條款予以要求，只要符合解除權(quán)行使的形式要件即解除合同，會導致濫用合同解除權(quán)，使希望擺脫合同束縛的一方當事人，輕易解除本無法解除的合同，違反“契約必須遵守”原則。故當非解除方未在異議期間內(nèi)提出確認之訴，后又向法院提起訴訟，法院應(yīng)當審查解除權(quán)是否存在，而非解除方逾期提出異議也只是導致異議權(quán)喪失，解約一方的解除權(quán)并不因此自動成立，解約行為也不因此自動有效，即合同解除應(yīng)當同時滿足實質(zhì)要件及形式要件。

 

本案系物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系，是一種典型的信賴合同，是業(yè)主基于信任委托物業(yè)公司辦理服務(wù)管理事務(wù)來實現(xiàn)對物業(yè)的管理，其性質(zhì)上是委托合同，業(yè)主享有合同任意解除權(quán)，業(yè)主大會按照法定程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，由業(yè)主委員會通知物業(yè)服務(wù)合同，解除通知到達時物業(yè)服務(wù)合同解除。

 

（原文鏈接：http://www.chinacourt.org/article/detail/2017/06/id/2901393.shtml）